扬州万科（扬州万科时代风华户型图）

就在我们感叹扬州万科手里牌不多的时候，万科突然出手了——收购扬州教育置业95%的股权，3个项目到手，其中2块地还没开发，分别是东区的867地块和南区的882地块，已开发的是西区新城的香茗湖1号。

至此，扬州万科的储备地块达到3百思特网块，已开发16个项目，总数20个，是扬州土地开发市场当之无愧的NO.1。

收购扬州国企，2幅未开发地块入手

昨晚，不少扬州媒体报道了万科收购扬州教育置业的消息，3幅住宅地块成为关注焦点。这3个项目分别为香茗湖1号、867地块、882地块，溢价约3.3个亿。网传本次参与收购的开发商有万科、美的、碧桂园、新城、雅居乐、南京国资等。

1.东区867地块

2014年4月16日，扬州广陵新城867地块（住宅）被扬州教育置业有限公司底价成交，楼面价约为2591元/㎡，成交总价为36595.14万元。该地块应为配合南邮通达学院建设的融资需要，市政府统一安排规划的四块融资地块之一。

867地块详细信息

地块位置：万福路北侧、外滩路东侧、锦河路南侧、京杭路两侧

占地面积：64202㎡

总建面积：197075㎡

容积率：2.2

土地用途：住宅

成交楼面价：2591元/㎡

去年12月，867地块规划曝光，为A、B两个地块，分布在京杭路两侧，14栋楼全部规划高层住宅，B地块规划有2栋养老住宅。毗邻绿地中央学府和新建的妇女儿童医院。

此外，还规划了部分商业和一个羽毛球场，以及养老配套设施用房。

2.南区882地块

2014年9月28日，教育置业拍得南区882地块，地图显示，这幅地块就是2月底公布规划的晶福园二期。

但根据地块的面积和具体地址定位，应该是晶福园二期东侧、在建树人高中北侧的位置。容积率1.8，楼面地价仅1325元/平方米。按照原来的规划，882地块将建成青年人才公寓。

目前周边规划渐趋成熟，并一一落地，周边环绕着在建的树人学校高中部、玖龙湖健康城，已经开放的南部体育公园，10月底开业的新城时代商业广场……凤栖湖和九龙湖提供40万方的湖面和绿地、按照5A级景区建设的江苏旅游职业学院、高旻寺以及未来的运河禅修小镇。

附近楼盘有蓝爵庄园、禹洲扬子嘉誉风华、晶福园、九龙湖树人园等等，房价不高，晶福园一期的二手房、禹洲扬子嘉誉风华的新房都不过万，尤其是后者，还成为南区的神盘。

未来晶福园二期和882地块项目上市，有可能成为刚需哄抢的下一个目标。

3.西区新城792地块

792地块即现在的香茗湖1号，原名西溪玫瑰。

扬州教育投资集团2013年1月取得792地块，楼面价低至1540元/㎡。

该地块位于扬冶路南侧和国防路西侧，地处京华城商圈，体育公园板块。占地面积7.73万平方米，规划总建面积18万平方米。该项目由小高层、高层住宅和联排别墅组成。目前已经清盘。

“久拖不建”被批，教育置业预谋转让

为配合南邮通达学院建设的融资需要，按照扬州市政府的统一安排，扬州教育投资集团（教育置业母公司）自2010年起，在广陵、邗江、西区新百思特网城和开发区各摘牌一幅土地，并进行自主开发。

4幅地块分别为：792地块（香茗湖1号）、宙辉643地块、210地块（尚城小区）、867地块。

但除了紧靠通达学院的尚城小区早早建成销售，其他的项目进展都不理想，无法达到预期融资要求，南邮通达学院二期的建设也迟迟不能推进。扬州市委巡察办在去年5月对教投集团进行了几乎全方位的批评，上述项目更是被一一点名。

可能是由于积重难返，去年底，扬州市百思特网公共资源交易中心正式披露了扬州教育置业公开转让95%股份的消息。

其中基本条件包括：

（1）意向受让方须为有效存续的境内独立企业法人；

（2）意向受让方须具备国内房地产开发一级资质；

（3）需独立法人竞买，不接受联合体报名……

而且，意向受让方应有充足的收购资金，能够一次性付清产权转让价款，并具有良好的财务状况且没有不良记录；报名时需提交意向受让方或其控股母公司名下开具的银行保函，金额不低于15亿……

而这份文件中，截至2018年11月30日，教育置业公司的负债总额接近15个亿，按照转让条件，万科除支付股权转让价款外，同时还应代教育置业清偿全部债务。

2019年初，就传出万科有意收购的消息，直至现在尘埃落定。

万科为了收购这几个项目，不仅出了3个多亿的溢价，还要代还15个亿的债务，为了增加土地储备，也是下了血本。

收编老地块，万科增加储备粮

作为全国性开发商的塔尖公司，万科进入扬州十余年，开发的项目遍布东南西北，不算上述收购地块，17幅地块开发了16个项目，只有一个885地块还没有动工。

去年没有“面粉”入库，今年扬州迟迟没有大规模土拍，作为天字一号开发商，“手中无粮”，万科心里是肯定要慌的。只有1块地，产品线的打造毫无腾挪的空间。

细数万科在扬州的产品，从别墅到改善，再到刚需，基本覆盖所有的客群。

第五园：第五园是万科最顶端的别墅产品，全国也只有3座，扬州有幸分享了其中一座。深圳、上海的第五园各有特色，扬州的第五园主打叠墅和大平层，处处融入中式文化符号。

朗润园：纯洋房社区，也可以说是平墅。11栋，153户，只有一个户型，190平方米，五室两厅，无限接近别墅的改善型住宅。

翡翠系列：翡翠云山、翡翠西岸、翡翠公园、翡翠云台。万科的翡翠系列产品，居然已经有4个了。翡翠系列定位改善，主打高层和洋房，户型相对比较大。

万科翡翠西岸

万科城：万科城是万科在扬州开发的第一个项目，以洋房为主，辅以少量别墅，紧邻万科第五园，斜对面就是万科翡翠云山。

另外，万科还在附近打造了一个商业项目彩虹汇。

金域华府：位于西区，和翡翠云山都属于位置比较好的项目，主打多层、小高层、花园洋房，是万科在扬州的第二个项目。

金色系列：金色梦想、金色梦想+、金色新著。定位刚需，适合奋斗的年轻人和小两口。

万科金色梦想

光系列：北宸之光、未来之光、城市之光、运河之光。这4个项目也可以分两类，前面两个是针对刚需打造的高层精装小户型，而后面两个的产品线比较丰富，既有高层、洋房，也有别墅业态。

万科城市之光

从项目分布可以看出，万科很少在旧城市中心拿地，但它拿地之后，所在片区都会有丰富的规划跟上来，也会有其他开发商跟风拿地，比如蜀冈片区和广陵新城。