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2021年，从1月份加速推盘、2月“就地过年”，到“金三银四”的传统销售旺季，上海市场在一季度热度不减。一季度上海商品住宅（不含保障房）累计成交318.36万平方米，创2017年以来新高。企业方面，一季度上海市场房企销售表现亮眼，TOP20房企合计销售额合计超833亿元。接下来我们一起来看2021年1-3月房企在上海房地产市场的具体表现如何。

特别说明：房地产企业销售数据统计与项目销售数据统计均是以2021年1月1日-3月31日期间商品房合同销售额为统计口径，主要依据CREIS中指数据在上海的销售监测数据；本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

2021年1-3月，上海房地产销售业绩TOP20企业合计销售833亿元，同比上涨73.66%；销售面积TOP20企业合计销售177.9万平，同比上涨114.8%。销售额突破40亿元的房企达到8家，突破60亿的有2家。销售金额方面，招商蛇口、万科和绿地控股分别以73.0亿元、66.2亿元和59.5亿元获得销售金额榜第一、第二、第三；销售面积榜方面，招商蛇口、金地集团和绿地控股分别以19.9万平、15.4万平和12.7万平获得销售面积第一、第二、第三。

2021年1-3月，上海商品住宅销售金额TOP10项目合计销售309.7亿元，同比上升105.07%。本次TOP10门槛值提升至22.0亿元。排行榜前3位的项目销售金额均超40亿元。其中第一名古北中央公园48.7亿元、第二名老西门新苑46.5亿元、第三名露香园42.6亿元。

2021年1-3月，上海商品住宅销售面积TOP10项目合计销售面积为43.9万平，同比上升88.97%。其中百思特网，港城馨云里以5.8万平占据项目销售面积榜单的第一名，建发浦上湾、上海蟠龙天地以5.1万平、4.7万平紧随其后，分列二、三名。

2021年1-3月，上海商品住宅销售套数TOP10项目合计销售4510套，同比上升101.34%。其中，港城馨云里以761套占据项目销售套数榜单的第一名，建发浦上湾、招商虹桥公馆分别以497套、484套分列项目销售套数榜单的第二、第三名。

商品住宅市场

供应方面，2021年3月上海商品住宅供应环比回升，因去年一季度受疫情影响新房供应基数较低，今年3月供应量仍高于去年同期。新增商品住宅1227套、12.05万㎡，套数环比增加108.67%，面积环比增加164.25%。全月商品住宅3个新盘入市，较上月增加了2个，较去年同期增加2个，较2019年减少22个。“121”新政对后续供应的影响仍在延续，新入市项目仅1个触发积分摇号制。

成交方面，2021年3月上海全市商品住宅成交10039套，108.23万m2，成交面积环比上升59.99%，同比上升187.01%，传统销售旺季效应显著。

价格方面，2021年3月上海商品住宅价格继续回落，成交均价为51952元/m2，环比下降5.20%，同比下降8.73%。一方面由于市场调控效果逐步显现，另一方面则是供应结构变化导致，刚需及刚改类产品成为3月成交主力，以中低价位产品为主，带动市场价格结构性下跌。

库存方面，截止2021年3月末上海商品住宅可售面积为539.83万平方米，环比下降5.76%，同比下降26.38%。出百思特网清周期5.28个月，较上月下降0.38个月。

政策方面

在前期连续多次调控收紧的基础上，上海再次出手加强土地市场和商品百思特网住房市场管理。3月3日，上海发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，进一步加码楼市调控。通知中主要内容包括七个方面的内容：强化住宅用地供应管理；深化完善房价地价联动机制；严格管理新建商品住房价格备案；强化商品住房交易管理；进一步加强房地产中介管理；严格规范企业购买商品住房；以及对按照优先购房政策购买的新建商品住房，实施在购房合同网签备案满5年后方可转让的限售政策。

市场展望

整体来看，上海在连续出台多项楼市调控政策后，市场已经进入平稳运行阶段，上海楼市的投机行为被严格抑制。后续集中入市的项目也以刚需和刚改类产品为主，因此二季度的市场均价大幅上涨的可能性较低。在“稳房价、稳预期”的政策指导下，预计未来走势趋向于价稳量缩，房企和购房者逐步进入理性期，市场量价回归合理水平。